안녕하십니까. 법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.

월세가 밀리고 연락도 되지 않으면 임대인은 당장 열쇠를 바꾸거나 짐을 치우고 싶을 수 있습니다.

그러나 임차인이 점유 중인 부동산을 되찾으려면 계약 해지와 인도 청구, 필요한 경우 강제집행까지 법적 절차를 밟아야 합니다.

건물 임대차에 관한 민법 제640조는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 주택인지 상가인지, 계약서 특약과 실제 연체액을 구분해 확인해야 합니다.

연체된 월세와 기간, 계약 해지의 근거, 부동산을 인도할 기한을 명확히 적어 상대방에게 도달하도록 해야 합니다.

문자나 전화만으로 다투게 되지 않도록 내용증명과 배달조회 등 수령 여부를 확인할 수 있는 방식을 검토하세요. 통보 뒤 입금이 있었다면 해지 효력과 남은 연체액도 다시 확인해야 합니다.

명도소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 새 점유자를 상대로 바로 집행하기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.

점유 이전 가능성이 있다면 현재 점유 상태를 확인하고 부동산점유이전금지가처분을 함께 검토할 수 있습니다. 사건마다 필요성과 비용이 달라 무조건 신청하는 절차는 아닙니다.

임차인이 판결이나 조정 내용에 따라 자진 인도하지 않으면 집행문 등 필요한 서류를 갖춰 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청합니다.

집행 과정에서는 예고, 집행 인력과 보관 장소, 비용 문제가 생길 수 있습니다. 소송 기간을 일률적으로 단정하기보다 송달, 상대방 대응과 점유자 수를 확인해야 합니다.

연체 차임, 관리비와 원상회복비를 보증금에서 공제할 수 있는지는 계약 내용과 구체적인 증거를 기준으로 계산합니다.

보증금을 초과하는 미납액이 있다면 인도 청구와 함께 연체 차임이나 차임 상당 손해를 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.

법무법인 율마루 · 광고책임변호사 임재현

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참고: 민법 제640조 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8