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부산 전세보증금 상담, 집주인이 보증금을 안 줄 때 대응 순서는 어떻게 되나요?
조회수 : 2
부산 전세보증금 상담
집주인이 보증금을 안 줄 때,
대응 순서는
어떻게 되나요?
 | 작성 & 검토 임재현 변호사 법무법인 율마루 대표변호사 |
이사 날짜가 정해졌다면
이사 뒤에도 권리를 지킬 준비부터 합니다.
계약이 언제 끝나는지, 보증금 없이 이사해야 하는지에 따라 내용증명, 가압류, 임차권등기명령, 반환소송의 순서가 달라집니다.
먼저 확인할 내용
01. 계약 종료일과 갱신하지 않겠다고 알린 날짜를 확인합니다.
02. 이사 날짜와 다음 집 잔금 일정을 적습니다.
03. 집 등기부에 새 근저당·압류가 생겼는지 봅니다.
안녕하십니까. 법무법인 율마루 대표변호사 임재현입니다.
계약이 끝나가는데 집주인에게 이런 말을 들으면 다음 집 잔금과 이사 일정부터 걱정됩니다.
상담에서 자주 듣는 말
“새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있습니다.”
“지금 돈이 없으니 조금만 더 기다려 주세요.”
“이미 여러 번 기다렸는데 또 믿어도 될까요?”
계약서, 집주인과의 대화, 보증금 지급 내역부터 모아 두세요. 먼저 내 상황에 해당하는 내용이 있는지 보세요.
이런 상황이라면 아래 Q1~Q4를 꼭 읽어 보세요
✓ 계약 만료가 다가오는데 집주인이 돈이 없다고 한다
✓ 다음 집 이사 날짜가 정해졌다
✓ 계약이 묵시적으로 갱신된 상태다
✓ 내용증명을 보냈는데 답이 없다
계약서의 만료일만으로 정해지지 않습니다. 갱신하지 않겠다고 언제 알렸는지가 중요합니다.
계약을 끝내는 두 가지 경우
| 만료로 끝낼 때 | 묵시적 갱신 뒤 해지할 때 |
|---|---|
| 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알림 | 임차인이 언제든 해지를 통지 |
| 만료일에 계약 종료 | 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 종료 |
| 만료일부터 반환 요구 | 해지 효력이 생긴 날부터 반환 요구 |
주택임대차보호법은 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 알리도록 하고, 묵시적으로 갱신된 뒤에는 해지를 통지하면 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생기도록 정합니다(제6조, 제6조의2). 문자나 카카오톡으로 알렸다면 집주인의 답변까지 보관하세요.
집주인이 계속 미루면 무엇을 할까요? ↓
상담에서 자주 듣는 말
“내용증명을 보내면 돈을 받을 수 있나요?”
내용증명은 요구한 사실을 남기는 수단입니다. 재산을 지키려면 가압류를 따로 검토해야 합니다.
반환 요구와 함께 할 일
내용증명
계약 내용·종료일·미지급 보증금·반환 요구를 구체적으로 적습니다.
등기부 확인
새 근저당·압류·소유자 변경이 있는지 봅니다.
가압류 검토
재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에도 신청합니다.
내용증명을 보냈다고 집주인 재산이 압류되거나 보증금이 회수되지는 않습니다. 가압류는 답변을 기다린 뒤에만 하는 절차가 아니어서, 우려가 있으면 함께 검토합니다.
보증금 없이 이사해야 한다면? ↓
보증금을 돌려받는 순서
| 종료일 확인 갱신 거절·해지 통지 날짜로 계약이 끝나는 날을 정합니다. | |
| 반환 요구 기록 내용증명으로 요구 내용을 남깁니다. | |
| 재산 보전 등기부를 확인하고 가압류를 검토합니다. | |
| 이사 대비 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사합니다. |
확인한 뒤 이사하세요.
상담에서 자주 듣는 말
“다음 주가 이사인데 보증금을 아직 못 받았어요.”
임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
이사 전에 거칠 순서
1. 임차권등기명령 신청
계약이 끝났고 보증금을 못 받았다면 신청할 수 있습니다.
2. 신청서 접수
접수만으로는 기존 권리가 유지되지 않습니다.
3. 등기부에 임차권등기 기재 확인
이것을 확인한 뒤 이사하고 전입을 옮깁니다.
등기가 끝나기 전에 집을 넘겨주거나 전입신고를 옮기면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 이사 날짜가 정해졌다면 그 날짜부터 알려 주세요.
소송과 회수는 어떻게 준비할까요? ↓
상담에서 자주 듣는 말
“판결만 받으면 돈이 바로 들어오나요?”
판결 뒤에도 집주인이 주지 않으면 강제집행을 해야 합니다. 회수할 재산까지 함께 봅니다.
반환소송과 지급명령
| 반환소송 | 지급명령 |
|---|---|
| 금액이나 사실에 다툼이 있을 때 | 집을 넘겨줬고 금액 다툼이 없을 때 |
| 보증금 반환과 집 인도가 함께 이행되는 관계를 고려 | 상대방이 송달받고 2주 안에 이의하면 소송으로 이어짐 |
| 판결 뒤 예금·부동산 강제집행 | 확정되면 강제집행 가능 |
소송을 준비할 때는 집주인이 어떤 재산을 가졌고, 그 재산에서 얼마를 회수할 수 있을지도 함께 설명받으세요.
소송 전에 아래 자료를 모아 두세요. ↓
보증금 반환 준비에 필요한 자료
✓ 임대차계약서
✓ 보증금 지급 내역
✓ 갱신 거절·해지 통지 자료와 집주인 답변
✓ 내용증명과 발송 기록
✓ 집 등기부등본
자료가 다 갖춰지지 않아도 괜찮습니다. 지금 가진 자료로 상담을 시작할 수 있습니다.
법무법인 율마루 · 광고책임변호사 임재현
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